看看售楼员的炒房经

李岩（化名）拿起电话，电话的另一边是北京华贸城的销售同行。“是通知我去选房，我在那定了两套房子。”李岩说。　　10月15日，李岩匆匆吃完午饭，准备下午赶去北京华贸城。因为有内部关系，李岩可以不必通过拥挤的摇号现场买到房子。此后的两天，华贸城传来一期所推1500余套房源全部售出的消息，销售金额超过17亿，一度盛传有6500多人分批轮着摇号选房。　　“十一”期间，楼市成交量无论从环比还是从同比的角度，均有所下降。很多专家学者分析，由于上半年成交量过大，价格上涨过快，楼市将迎来一定幅度的调整，价涨量升的局面很难持续。而李岩却看到，不少售楼处前依旧排着黑压压的人群，这种场景强烈刺激着人们的神经，不论是买房者，还是售房者，乐观情绪在弥漫。　　“上一次最猛烈的调整，只用了七八个月的时间，楼市就已经恢复，甚至比2007年还火，这次可能比上次厉害吗？”李岩反问。　　宏观经济政策导向、销售数据都在支持着李岩们的信心，在楼市巨大的投机场中，到处有他们奔忙的身影。　　“催富”的销售　　李岩很后悔，当初没有抢购到首城国际中心的房子。2008年11月，楼市最低迷的时候，首城国际的开盘最低价只有每平方米10800元。而今年，价格已涨至每平方米18000元。　　“有个同事，关系特别硬，一口气买了两套，你算算赚了多少？”李岩说。他回忆说，首城国际的房子遭到疯抢，而通过现场排号很难拿到房子。一般的项目，通过内部售楼员的关系都可以拿到房子，而首城国际更具有特殊性，非同小可的关系才能够买到房子。　　网友发帖曾谴责首城国际中心待价而沽。业界的普遍看法是，当年北京城开和北京城建投标联合体出价比最高价低出6亿却最终斩获此地王，最关键的原因，一是承诺“90平方米以下小户型占70％以上”，符合当时的政策倾向；二是其在招标合同里标明“意向销售价格每平方米9500元”。因此，该地块被称为首块根据限价房标准出让的非限价房用地。残酷的现实与当初的承诺形成巨大反差，原来那不过是一句谎言。　　有了同事的前车之鉴，李岩更加坚定地投身于炒房运动中。从舆论传达的消息来看，房价不可能跌。而李岩的亲眼所见，更使他相信这一点。几个经常被提及的理由是，中国的城市化进程还在继续，高地价支持高房价，北京的房子是卖给全国的富人的，通胀预期下买房子才是最好的保值途径……　　炒房的资金从哪里来？“毫不夸张地说，我有几个同事是千万级身家的。”李岩说。　　业内公认提成最高、收入最高的是SOHO中国的售楼员。　　2009年1月，SOHO中国董事长潘石屹在其中国员工大会上透露，2008年北京房地产销售额下降高达50％，而SOHO中国在2007年40亿元预售收入的基础上，根据官方数据，2008年预计完成预售收入76亿多人民币。三里屯SOHO在2008年逆市提价8次，有一位王牌销售员2008年完成销售额15.6亿元人民币，该员工2008年的税后收入高达400万元。据知情人士透露，SOHO中国身家超过千万元的销售员并不鲜见。　　售楼员的所在公司大致分为开发商和代理行两种。开发商是地产公司下面直属的销售部门，而代理行就是专门的经纪公司，代替开发商进行销售，一般旗下有多个项目。　　售楼员的主要收入来源是佣金。业内标准一般为房屋总价千分之三到千分之一不等，即卖出100万的房子，售楼员能够获得3000元到1000元不等的佣金。楼市红火的时期，售楼员月入数万并不夸张。而低迷的时期，每月只能拿到1000至2000元的底薪。　　房地产销售是个速富的行当。尤其是高档房的售楼员，整天跟一部分先富起来的人打交道，很难不受刺激。但仅靠提成，售楼员如何迅速晋身千万富翁的行列？　　炒房内幕　　“绝大多数销售，都炒房，要想钱来得快，还是得做销售。”一位不愿透露姓名的房地产业资深人士对本报记者说。　　他回忆，从2003年开始，房价进入快速上升通道，很多房子2005年一年之内涨一倍并不是什么新鲜的事情。而售楼员恰恰是对价格最敏感的一些人。　　早些年，曾经盛行炒“楼花”，自己掏钱买下房号再转手给客户，或者通过给炒家找“下家”分账，在楼盘未落成之际只交数量很少的订金，订下一套或多套单元，之后转手卖给别人，套取高额订金，从中赚取差价。因为炒楼花被公司开除的售楼人士在地产界并非少数。后来被有关部门严令禁止后，炒楼花寻找到了新的替代方式。　　前述资深人士告诉记者，有经济实力的售楼员，会买下升值潜力较大的房屋，然后再利用销售之便转手出售，或伙同二手房中介公司一起操作，其间并不需要使用自己的真名。他向本报记者介绍了其中的做法。有客户来看房时，有些售楼员会告诉其很多房屋都已经预订，并向其介绍另外相对低价的房源。虽然房地产信息交易管理网加大了房屋交易的透明度，但是并不能阻止内部人预订和购买。有些项目在短短几个月之间就可以涨价40％至50％，私下低买高卖便可获得巨额利润。尽管公司并不允许售楼员如此操作，但实践中，仍有很多变通的方式。有些售楼员为了避嫌，直接炒其它项目的房子，再通过关系好的同行或者二手房中介公司转售。售楼员流动性较大，经常跳槽。精明的售楼员会编织自己的关系网，很多普通购房者难以买到的项目，通过同行的关系可以直接买到。强大的关系网下，售楼员变成一批特殊人群。　　炒房的资金并不一定是售楼员的自有资金，有些来自于银行。早年盛行的“假按揭”，有一部分是内部售楼员制造的。有些售楼员利用长期积累的客户人脉关系，联手有钱人共同炒房。“私下签协议，谈好利益分成。”这位资深人士说。很多山西和温州富商，甚至会对熟悉的售楼员产生依赖性，项目开到哪，都会捧场。　　华远集团董事长任志强早前公开表示，“都说发展商暴利，发展商黑心，如果发展商暴利、黑的话，社会上就不会有人炒二手房了，因为炒二手房的人就没有利益了，如果二手房的人还有巨大的利润空间，说明开发商不够黑，才有这么多炒房的人。”　　同是10月15日这一天，国家发展改革委、国家统计局公布了最新数据，9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8％，涨幅比8月份扩大0.8个百分点；环比上涨0.7％，涨幅比8月份缩小0.2个百分点。









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